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北京地王集中營難解套 平均4年才見盈利
2015-11-18 14:24:49   來源:上街在線-上街日報綜合   評論:0 點擊:

  當北京六環外地塊拍出3.3萬元/平方米的樓面價時開發商還能高調地聲稱對高價搶來的地有信心嗎?

  “2016年北京樓市將產生波動年底時或將迎來一波低潮。”某機構房地產分析師曾向記者直言越來越多高凈值人群去海外置業地王同區域內存量市場的高端項目也將對其造成沖擊北京瘋狂的地價將導致未來上市的項目經營風險加大。

  值得注意的是在這個地王集中出爐的北京冬天里土地市場的火熱已經成為常態。據亞豪機構統計2015年扣除配建及競建部分成交地塊中純商住宅的實際樓面價每平方米超過5萬元的住宅用地已經有10宗之多。

  更重要的是亞豪機構截取了自2005年-2014年的10年時間里每年北京成交住宅用地中樓面價最高和溢價率最高的地塊共20宗。除了大龍地產退地的地王外其余19宗現在雖均處于正常開發、銷售狀態但也提示出地王的風險所在。

  亞豪機構市場總監郭毅向記者表示如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化復利10%的財務成本北京10年時間的19個地王盤中只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間周期平均為48個月也就是4年時間。

  地王集中營存風險

  據亞豪機構統計上述20宗地王分別位于北京9個行政區。其中朝陽區和順義區各4宗朝陽區經濟活躍、財富人群集中順義區則憑借臨空經濟帶和中央別墅區雙雙摘得地王桂冠;孕育地王技能位居次席的是傳統教育強區海淀和題材眾多的后起之秀通州各3宗;另外豐臺區曾誕生2宗地王西城區、大興區、門頭溝區、平谷區 1各有一宗地王。

  而這19宗地王中還曾出現一個特例。2009年11月20日大龍地產通過拍賣方式以50.5億元競得順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地這個數字創造了當時北京市土地出讓總價和樓面價的最高紀錄而后由于大龍公司逾期未簽訂順義天竺地塊的土地出讓合同被取消競得資格。

  更重要的是其余19宗曾經的地王中除西城區華嘉胡同之外的18宗地塊均以上市從拿到到首套簽約的平均周期為28個月相比12個月-18個月的正常節奏地王盤的上市周期明顯滯后。

  亞豪機構稱最漫長的地塊當屬小巨人李澤鍇旗下的子公司于2006年競得的工體北路4號院地塊沿襲港派傳統的囤地增值的開發模式該地塊在靜置3年后被李澤鍇賣給了瑞安置業又經歷了2年時間才于2011年12月份開始銷售該宗地塊從出讓到入市的時間整整跨過了5年。

  對此郭毅稱地王以超越市場預期、超越區域當前樓市現狀的價格被房企競得雖然早期的部分地王位置優越房企敢于大膽競地可以說是建立在前瞻預判市場的基礎之上但卻不得不付出放緩入市節奏等待樓市成長的代價。特別是地王盤的土地成本高昂隨著時間的流逝背負著巨大的財務成本也令地王盤達到盈虧平衡點的周期被大大拖后。

  事實上記者也注意到為了消化高價地開發商付出的代價并不低甚至導致某些企業改變股權結構引入大股東欲依靠大股東背書需求資金支持轉變戰略投資決策。

  平均4年才回本

  根據前文所示亞豪機構分析得出的結論是11個地王項目平均需要4年才到盈虧平衡點但這并不意味著今年拿到地王的開發商花費4年時間也能夠解套。

  郭毅分析早期地王的地價尚在低點加之地塊的容積率等規劃指標的管理相對寬松如果高價拿地的是大型房企依托其領先的產品研發和市場營銷能力能夠很好地實現快速銷售、回籠資金因此能夠很快地達到盈虧平衡點。

  比如2005年金地摘得的馬駒橋地塊和龍湖摘得的順義后沙峪地塊分別開發了金地格林小鎮6和龍湖滟瀾山兩項目于2007年年中先后入市均在開盤后的數月時間便回收了全部土地成本。

  但是這樣的案例仍在少數目前19個地王盤中仍有8個的銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點。這8個項目分別是2011年-2014年這4年時間里每一年的單價地王和溢價率地王換句話說2011年之后的地王截至目前仍未解套。

  郭毅分析2011年開始限購人為設置了購房門檻之后無論是出于市場利空預期的影響還是具備資格的購房客群不足都在造成樓市成交量下行的同時抑制了房價上漲的速度而地王盤賴以解套的關鍵點就是房價持續、高速的上漲在房價沒有上漲到地王盤預期價位時房企只能選擇延遲推盤以時間換市場。但是拖延入市造成的惡果并不僅僅是房企付出了更高的成本更深遠的影響則是拖累到企業的擴張速度。在北京這個強者恒強的房地產市場中慢一步則步步慢甚至會難以在北京立足。

  而來自上海易居房地產研究的一組數據顯示2015年前10個月全國房地產開發企業土地購置均價占商品房銷售均價的47.6%處于2011年以來的最高值占比相比2011年高了10個以上的百分點。

  易居研究院研究員謝金龍向記者表示土地購置價格的漲幅快于商品房銷售價格土地成本在房地產項目開發經營中的占比進一步增加增加了地方政府財政收入的同時降低了房企開發商的項目開發利潤。

  而《證券日報》記者在過去兩年中曾走訪北京、南京、上海等多個地王地塊解套者有之但解套的手段并不是依托自身對產品和市場的把握而突圍更多的是依托新地王的產生而解套。然而對北京目前的市場而言過去出現地王即馬上帶動周邊房價一夜瘋長20萬元的現象已經消彌購房者在全城豪宅化的刺激下心態愈發理性何況未來的競品更多選擇更具多樣化可見地王們將承受多大的銷售壓力。

  對此郭毅認為在2015年這個地王成為常態的市場中面粉頻頻貴過面包地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節奏更加難以掌控、回報周期也愈加漫長。特別是在小片區內扎堆涌現地王在面臨著區域內部和外部整體市場時競爭程度正在由激烈上升到慘烈。地王解套難度的加大只有積極創新產品、增加項目附加值、提升項目性價比的開發商才有可能突破重圍、破繭成蝶。

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